2026年からの「住宅ローン減税」徹底解説 ～2030年までの延長と「省エネ基準・中古住宅」の大改正～

「住宅ローン減税、もうすぐ終わるって本当？」「2025年中に買わないと損をする？」

そんな不安をお持ちの方に朗報です。2025年末に発表された最新の税制改正大綱により、住宅ローン減税が「2030年まで延長」される見通しです。

しかし、単に期間が延びただけではありません。これから家を買うならぜひ知っておきたい「年別の借入限度額の変化」と、2026年から始まる「中古住宅の期間延長（10年→13年）」について、令和8年度税制改正大綱の情報を元に分かりやすく解説します。

1. 住宅ローン減税の仕組み（基本のおさらい）

まずは制度の全体像を確認しましょう。 正式名称は「住宅借入金等特別控除」。一言で言えば、「年末のローン残高に応じて、納めた税金が戻ってくる制度」です。

【基本スペック】

• 控除率：年末残高の 0.7％

• 控除期間：
　　新築住宅：原則 13年間
　　中古住宅：原則 10年間（※2026年以降、省エネ住宅なら13年に延長！※後述）

• 所得制限：合計所得金額 2,000万円以下

【税金が戻る流れ】

1.所得税から控除
その年に払った所得税から差し引かれます。

2.住民税から控除
所得税で引ききれない分は、翌年の住民税から減額されます。 （住民税からの控除上限：前年課税総所得金額等の5％、最高9.75万円）

3.さらに余りがある場合
住民税でも減税しきれなかった部分は使えなくなり、次年度への持ち越しなどもありません。

2.【年別】借入限度額の推移（2022～2030年）

住宅ローン減税で最も重要なのが、控除の対象となるローンの上限額（借入限度額）です。「いつ入居するか」「どのレベルの省エネ性能か」によって、この上限額は段階的に変化しています。

下記の資料を基に、過去から2030年までの推移を確認してみましょう。

出典：国土交通省HP資料を参考に弊社作成

▼ ここがポイント！

1.新築は「ZEH水準」が新常識に
表の通り、2026年以降「省エネ基準適合住宅」の新築における枠は縮小され、2028年入居分からは原則として「支援対象外（0円）」となる見通しです（※2027年末までに建築確認が完了していれば2,000万円×10年）。 これから新築を計画するなら、将来の基準を見据えて「ZEH水準」以上がほぼ必須条件となってくるでしょう。

2.2026年以降も限度額は「現行水準」を維持
本来であれば年々縮小される予定だった限度額ですが、建築費高騰などの背景を踏まえ、ZEH水準以上の住宅であれば、2025年の水準（子育て世帯への優遇含む）が2030年まで維持されることになりました。

3.立地による制限（レッドゾーン）
2028年以降の入居については、土砂災害防止法に基づく「特別警戒区域（レッドゾーン）」内の新築住宅が支援対象外となる予定です。土地選びの際はハザードマップの確認がより重要になります。

3. 「中古住宅」の特例

今回の改正（2026年以降）で最も恩恵が大きいのが、「中古住宅（既存住宅）」を検討している方です。
これまでは「中古＝一律10年」でしたが、2026年からは家の性能によって期間が延びます。

【2026年から「中古住宅」が激変！】

2026年（令和8年）以降の入居から、以下の変更が行われます。

1.控除期間の延長（要件を満たせば13年に！）
一定の省エネ基準などの条件を満たす中古住宅であれば、子育て世帯に限らず、一般世帯でも控除期間が「13年間」に延長されます。 　※省エネ基準を満たさない中古住宅は、これまで通り「10年間」です

2.借入限度額の引き上げ
省エネ性能に応じて借入限度額も引き上げられる見通しです。さらに「子育て世帯」や「若年夫婦世帯」であれば、中古であっても新築並みの高い限度額（最大4,500万円など）が設定されます。

【子育て世帯・若年夫婦世帯とは？】
• 19歳未満の子を有する世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
　※これらの世帯は、借入限度額の上乗せ（新築・中古とも）が受けられます。

3.床面積要件の緩和
「床面積40㎡以上（通常は50㎡以上）」という緩和措置が、既存住宅（中古）にも適用されます。
　※合計所得1,000万円以下の場合

まとめ：これからの戦略

住宅ローン減税の最新情報をまとめると、これからの住宅購入戦略は以下のようになります。

・焦らなくても大丈夫
減税制度は2030年まで延長されました。ただし金利の変化や資材価格の動きには注意が必要です。

・新築なら「ZEH」以上
2028年以降のルールを見据えると、「省エネ基準適合住宅」では不十分です。資産価値のためにもZEH水準以上を選ぶのが無難でしょう。

・中古なら「省エネ性能」を確認
2026年からは、中古でも省エネ性能などの条件を満たせば「13年間」の減税が受けられます。「リノベ済み省エネ中古」などは非常に狙い目になります。

　

制度は複雑ですが、うまく活用すれば数百万円単位のメリットがあります。 しかし、ご自身だけで「自分がどの省エネ基準に当てはまるか」「実際にいくら戻ってくるか」を正確に計算するのは難しいものです。

　

「自分の年収・物件なら、どのくらい減税を受けられるの？」「自分に合ったローンの組み方は？」 と気になった方は、ぜひhacolifeにご相談ください。

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※本記事は2026年1月15日時点の令和8年度税制改正大綱に基づき作成しています。今後の国会審議や法令制定により、詳細な要件が変更となる可能性があります。

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hacolife（徳島のファイナンシャルプランナー）
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